蛟河市土地定级与基准地价更新测算工作已按照有关技术规程规定编制完成，蛟河市人民政府公布了《蛟河市人民政府关于调整更新蛟河市城区及乡（镇）基准地价等土地价格的通知》，现就有关政策解读如下： 

　　一、基准地价更新背景 

　　按照《吉林省自然资源厅关于做好城镇基准地价更新工作的通知》（吉自然资函[2023]1号）文件要求，蛟河市上一轮基准地价至今估价基准日已超过6年，需要进行全面更新。为使基准地价能更好地适应土地市场发展的需要，服务蛟河市经济建设和城镇化进程，蛟河市人民政府积极开展了城镇基准地价更新工作。 

　　二、基准地价内涵界定 

　　（一）估价基准日：2023年1月1日。 

　　（二）设定土地开发程度：中心城区基准地价的开发程度统一设定为‘六通一平’（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通热力、土地平整）；各镇（乡）政府所在地基准地价的开发程度统一设定为‘四通一平’（通路、通电、通上水、通讯、土地平整）。 

　　（三）基准地价用地类型：基准地价的用地类型是指商业服务业用地、居住用地、工矿用地、仓储用地和公共管理与公共服务用地等5大类，价格细分到二级类。各用地类型名称和内涵，遵从《自然资源部关于＜印发国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南＞的通知》（自然资发〔2023〕234号）规定。 

　　（四）设定土地平均容积率：中心城区商业服务业用地、居住用地、公共管理与公共服务用地2.0，工矿用地和仓储用地0.8。各镇（乡）政府所在地商业服务业用地1.5,居住用地、公共管理与公共服务用地1.0，工矿用地和仓储用地0.7。 

　　（五）土地使用年期：设定土地使用年期为各用途土地出让法定最高年期，商业服务业用地40年、居住用地70年、公共管理与公共服务用地50年、工矿用地50年、仓储用地50年。 

　　三、基准地价制定过程 

　　在上一轮基准地价成果的基础上，经过组织技术单位进行外前期准备、资料收集、市场调查、内业处理与测算、意见征询、成果编制、公开听证、成果验收等程序环节，对项目成果不断修改完善后，形成了新一轮城镇基准地价更新成果，经市政府常务会审议通过后，予以公布实施。 

　　四、关键词解释 

　　（一）蛟河市城镇基准地价是指在确定的工作范围内，对平均开发利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业服务业用地、居住用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地等用途，以2023年1月1日为估价基准日，分别评估确定法定最高年期平均容积率条件下的区域平均价格。 

　　（二）土地出让纯收益是指土地定级范围内，各级（等）别分用途国有建设用地使用权法定最高出让年期的政府平均纯收益。 

　　（三）国有建设用地使用权年租金价格是指最高年期的基准地价或土地出让纯收益贴现到一定年期的地租标准。 

　　（四）工矿、仓储用地最低价标准是指国家根据城市等别和区域土地利用政策确定的工矿、仓储用地出让最低价控制标准。工矿、仓储用地基准地价测算结果不得低于《国土资源部关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发〔2006〕307号）标准。 

　　（五）楼面地价是指单位建筑面积平均分摊的土地价格。 

　　五、基准地价成果应用方向 

　　（一）在土地市场管理中的应用：基准地价成果具有显示和指导作用，能反映土地在利用过程中所能产生的去各类经济效益，同时也以价格标准显示城市土地质量的优越程度，能为政府运用价格手段宏观调控土地市场提供依据，引导土地市场的健康发育和土地合理利用。 

　　（二）在宗地地价评估中的应用：包括在土地出让底价评估中的应用、在国有土地使用权年租金评估中的应用、在宗地改变土地利用条件补缴出让金评估中的应用等，基准地价系数修正法是目前应用比较广泛的宗地地价评估方法。 

　　相关文件链接：蛟河市人民政府关于公布实施调整更新蛟河市城区及乡（镇）基准地价等土地价格的通知 

　初审：纪新帅    复审：栗世伟    终审：李淮